Оптерећење некретнине хипотеком

Хипотека представља заложно право на непокретностима које овлашћује повјериоца да своје потраживање, уколико оно не буде испуњено након доспјелости, намири из вриједности те непокретности (односно из њене цијене), а власник непокретности је дужан да то трпи. Власник заложене некретнине може бити сам дужник али и свако друго лице које пристане да заложи своју некретнину за туђи дуг. Да би се засновала хипотека, уговор о заснивању хипотеке мора бити сачињен у форми нотарски обрађене исправе (у супротном ће бити ништав).

Поступак намирења хипотекарног повјериоца

Уколико потраживање обезбијеђено хипотеком не буде измирено о доспјелости, хипотекарни повјерилац је овлаштен да се намирује из вриједности хипотеке. Ово право хипотекарни повјерилац остварује путем суда, у извршном постуку. Извршни поступак се покреће приједлогом за извршење, пред надлежним судом (према мјесту гђе се некретнина налази) а на основу нотарске извршне исправе. Наиме, према Закону о нотарима, на основу нотарски обрађене извршне исправе на основу које је у земљишним књигама уписана хипотека на одређеној некретнини, може се у сврху плаћања обезбијеђеног потраживања, непосредно након доспјелости захтијевати извршење на тој некретнини, ако је дужник у нотарској исправи изричито на то пристао. Да би се могао покренути извршни поступак на основу нотарски обрађене извршне исправе потребно да је нотар изда посебну врсту отправка оригинала нотарски обрађене исправе на коме се експлицитно наводи да је то „отправак оригинала у сврху извршења“ и да у потврди о издавању тог отправка наведе елементе битне за извршење, посебно да докаже доспјелост потраживања, да би извршни суд могао даље поступати. Наведено значи да хипотекарни повјерилац не мора претходно покренути парнични поступак у коме би захтијевао од суда да обавеже дужника на плаћање доспјеле обавезе у одређеном року, већ може на основу ове нотарске извршне исправе директно покренути извршни поступак.

Постојање хипотеке не ограничава повјериоца да своје потраживање намирује само из заложене некретнине. Наиме, хипотекарни повјерилац може да бира да ли ће своје ненаплаћено потраживање намиривати из заложене некретнине или из неке друге имовине дужника, или истовремено из заложене некретнине и из друге имовине. Ипак, извршење на заложеној некретнини углавном је најефикасније рјешење јер хипотекарни повјерилац има предност у намирењу из вриједности непокретности у односу на сва друга потраживања која нису осигурана хипотеком на тој непокретности.

У ком обиму је потраживање обезбијеђено?

Kада је потраживање обезбијеђено хипотеком, то значи да је обезбијеђено не само главно потраживање него и сва споредна потраживања, камате, трошкови наплате потраживања итд. Дакле, ако сте подигли кредит од 100.000 KМ главнице на који враћате 30.000 KМ редовне камате, уколико не вратите свој дуг на вријеме и дође до раскида уговора о кредиту, банка ће из хипотеке моћи да намирује не само неплаћену главницу и редовну камату, него и затезну камату, трошкове опомена, трошкове извршног поступка итд.

Треба имати на уму да се хипотеком осигурава намирење из вриједности некретнине одређеног потраживања као цјелине, те се неће смањити оптерећење заложене некретнине са смањењем потраживања, осим уколико није другачије одређено законом или споразумом странака. То значи да уколико је дуг хипотекарног дужника у моменту залагања некретнине био 100.000, а процијењена вриједност некретнине 130.000, чак и када дуг „падне“ на 30.000 KМ, цјелокупна непокретност остаје заложена. Све док и најмањи дио потраживања остане ненаплаћен, хипотекарни повјерилац ће имати право да за тај ненамирени дио „активира“ хипотеку.

Шта ако се хипотекарни повјерилац не намири у цјелости из хипотеке?

Уколико се продајом заложене некретнине оствари већи износ од износа потраживања хипотекарног повјериоца, остатак би се морао вратити хипотекарном дужнику, односно власнику заложене некретнине. С друге стране, уколико након продаје заложене некретнине из добијене цијене повјерилац не буде у потпуности намирен, дужник му остаје дужан разлику за коју може да се намирује из остале имовине дужника. До тога у пракси релативно често долази. Наиме, иако банке (као и други повјериоци) углавном захтјевају да вриједност некретнине буде већа од износа позајмљених средстава, у пракси се дешава да остану ненамирене у цјелости из разлога што се у извршном поступку некретнина најчешће продаје за 1/2 или 1/3 процијењене вриједности. Осим тога, може се десити да се током година објекат оштети, руинира и сл. усљед чега се вриједност непокретности смањи. У наведеним ситуацијама, ако се из цијене добијене продајом некретнине не оствари износ који је довољан да потраживање хипотекарног повјериоца буде у цјелости намирено (укључујући сва споредна потраживања), он може након тога предложити нови предмет и средство извршења: извршење на плати, на покретним стварима, на некој другој непокретности, на средствима на рачунима код банке итд, све док не буде намирен у цјелости.

Пренос власништва на заложеној некретнини?

Заложена некретнина се може даље отуђити (продати) али хипотека остаје. То значи да се повјерилац може намирити њеном продајом у извршном поступку без обзира на то ко је власник.

Застара и престанак обезбијеђеног потраживања

Битно је напоменути да се потраживање може намирити из вриједности заложене непокретности чак и ако је застарјело. Ипак, ово се односи само на главно потраживање, али не и на потраживање камата и других споредних давања која се не могу намирити.

Хипотека не престаје самим испуњењем потраживања, него је потребно да хипотекарни повјерилац тражи (дозволи) њено брисање у јавној евиденцији, тј. да надлежној подручној јединици РУГИП-а пошаље брисовну дозволу.

И за крај напомена: Извршење на непокретности извршног дужника, повјерилац може покренути и ако није установио хипотеку као средство обезбјеђења свог потраживања. Дакле, свако ко посједује извршну или веродостојну исправу, може покренути извршни поступак и предложити извршење продајом одређене непокретности извршеника. Са једном битном разликом: неће имати предност при намирењу из износа добијеног продајом непокретности у односу на друга лица која су, примјера ради, раније покренула извршни поступак против извршеника на истој непокретности, као ни у односу на друге хипотекарне повјериоце.

Извори:
Закон о стварним правима („Службени гласник Републике Српске“ бр. 124/08, 58/09, 95/11, 60/15, 18/16)

Закон о облигационим односима („Службени гласник Републике Српске“ бр.17/93, 3/96, 74/04)

Закон о нотарима („Службени гласник Републике Српске“ бр. 86/04, 2/05, 74/05, 91/06, 37/07, 50/10, 78/11, 20/14, 68/17)

Ријечи правника