Извршење на непокретности у сувласништву

Имате некретнину у сувласништву. Један од сувласника има дуг који није вратио на вријеме и пријети му принудно извршење на вашој заједничкој некретнини (њеном продајом). Да ли у том случају предмет извршења може бити цјелокупна некретнина? Да ли можете спријечити продају трећим лицима? Која су уопште ваша овлаштења као сувласника непокретности у извршном поступку? Сазнаје у наставку текста.

Извршење на непокретности је једно од средстава које Закон о извршном поступку познаје као могуће за намирење новчаних потраживања тражиоца извршења. Оно обухвата низ законом предвиђених радњи (забиљежба извршења у јавним књигама, утврђивање вриједности непокретности, продаја непокретности и намирење тражиоца извршења) којима се принудним путем намирује тражилац извршења. За појвериоца то је најсигурније средство извршења, јер некретнине углавном имају већу вриједност која је релативно стална. Ипак, извршење на некретнинама обично дуго траје и изискује веће трошкове него друга средства извршења, те повјерилац обично предлаже извршење на непокретностима када се ради о великој вриједности потраживања и када нема бржег и лашег начина намирења (нпр. на новчаним потраживањима, на покретним стварима и сл.). Извршном дужнику је извршење на непокретностима обично најтеже, поготово ако се ради о непокретностима које му служе за становање. Ово може бити нарочито проблематично када су непокретности у сувласништву или заједничком власништву извршног дужника и трећих лица.

Ако тражилац извршења утврди да извршеник има сувласништво (или заједничко власништво) на одређеној некретнини, он може предложити извршење на његовом сувласничком дијелу. Дакле, сувласнички дио непокретности може бити самосталан предмет извршења, па ако имате некретнину 1/2 са извршеником, његова половина може бити самосталан предмет извршења, на коме се спроводе све извршне радње (забиљежба извршења у ЗК, утврђивање вриједности непокретности, продаја и намирење тражиоца извршења) али то не дира у ваш сувласнички дио.

Шта се дешава ако тражилац извршења предложи извршење на цјелокупној некретнини иако је само један њен дио у власништву извршеника, а остатак у власништву других лица?

Прије измијена Закона о извршном поступку из 2012. године, у случају када је предложено извршење на непокретности, суд је на захтјев тражиоца извршења, извршеника или самог сувласника могао одредити да се на продају понуди цјелокупна непокретност ако би продајна цијена сувласничког дијела била знатно виша у случају продаје цјелокупне непокретности. Када суд одреди продају цјелокупне непокретности, сувласници који нису извршеници имали су право на намирење у висини својих сувласничких дијелова из износа добијеног продајом, али од њих се није тражила сагласност за продају њиховог дијела.

Према важећем Закону о извршном поступку, извршење се може спровести на цјелокупној непокретности само уз изричит пристанак сувласника који није извршеник. Наиме, прије доношења рјешења о извршењу којим се одређује извршење на цијелој непокретности, суд мора да прибави изричиту сагласност сувласника који није извршеник и то у форми нотарски обрађене исправе. Уколико сувласник по позиву суда не достави изјаву у року од 15 дана, сматраће се да није дао пристанак за продају свог сувласничког дијела. Без пристанка, суд не може одредити извршење на цјелокупној непокретности већ само на сувласничком дијелу извршеника.

Ако остали сувласници који нису извршеници пристану на продају цјелокупне некретнине, они имају право на намирење за свој сувласнички дио из износа добијеног продајом некретнине прије намирења тражиоца извршења и других лица која се намирују у извршном поступку (заложних повјерилаца), те прије накнаде трошкова извршног поступка.

Могу ли сувласници спријечити да се извршеников сувласнички дио непокретности прода трећем лицу?

Ако је предмет извршења сувласнички дио непокретности, остали сувласници који нису извршеници имају право захтијевати да им се уступи извршеников сувласнички дио непокретности ако положе износ који одговара вриједности извршениковог удјела у тој непокретности. Дакле, они могу спријечити продају дијела непокретности (који припада извршенику) трећем лицу тако што ће у судски депозит положити износ који одговара вриједности извршениковог сувласничког дијела.

Извршење на непокретности у заједничкој својини

Према одредбама Закона о извршном поступку, одредбе којима је уређено извршење на некретнини у сувласништву на одговарајући начин се примјењују и на непокретност која се налази у заједничком власништву. Заједничко власништво имају лица која имају заједничко право власништва на једној ствари, при чему њихови дијелови нису одређени, али су одредиви. То су прије свега, насљедници од момента смрти оставиоца до окончања оставинске расправе, те брачни супружници у погледу њихове заједничке имовине. Према одредбама Породичног закона, за обавезе које је брачни супружник имао прије ступања у брак, он одговара својом посебном имовином и својим удјелом у заједничкој имовини, док за те обавезе други брачни супружник не одговара. У том случају, повјериоци су легитимисани да подигну тужбу за утврђивање дијела брачног супружника у заједничкој имовини, будући да је једино тако могуће утврдити предмет извршења. Утврђивањем сувласничког дијела брачног супружника на овај начин, надаље се примјењују правила извршења на сувласничком дијелу

За обавезе које је један брачни супружник преузео ради подмирења текућих потреба брачне, односно породичне заједнице, као и за обавезе за које по закону одговарају заједнички оба брачна супружника, одговарају брачни супружници солидарно како заједничком тако и својом посебном имовином. Солидарна одговорност брачних супружника заједничком имовином искључује примјену одредаба о извршењу на непокретностима, јер је предмет извршења тада, по самом закону сва заједничка имовина, односно цијела некретнина у заједничком власништву.

Извори:

Закон о извршном поступку (Службени гласник Републике Српске“, бр. 59/03, 85/03, 64/05, 118/07, 29/10, 57/12, 67/13, 98/14, 5/17);

Породични закон („Службени гласник Републике Српске“, број 54/02, 41/08, 63/14);

Асаф Дауповић, Роса Обрадовић, Мехха Повлакић, Федад Заћирагић, Милорад Живановић, Коментари закона о извршном поступку у Федерацији БиХ и Републици Српској, Савјет Европе и Европска комисија, Сарајево 2005.

-Ријечи правника